（本地）二套房个贷首付比例下调至四成并非“刺激性政策”

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降低第一套房公积金贷款首付比例，降低第二套房个人贷款首付比例，缩短个人转让住房免征营业税期限。发挥多部门联动，促进房地产市场稳定健康发展，突出分类指导和地方政策调控意图。它传达了一个明确的信号，即支持自营职业和改善住房需求

3月30日，经国务院批准，央行、住房和城乡建设部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，下调住房公积金和第二套商业个人住房贷款最低首付比例。

根据通知，对于拥有一套住房和相应未偿还抵押贷款的家庭，改善后的自住住房的最低首付比例调整为不低于40%。此前，二手房商业贷款首付比例不低于60%，北上广深为70%。

此次调整后，首套普通自住房公积金贷款将不再区分面积，并将统一调整为最低首付比例20%。此前，首套普通自住房公积金贷款低于90平方米，最低首付比例为20%；90平米以上的，首付比例最低30%。该通知还支持二次置业者申请公积金贷款。对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的实收职工家庭，如果为了改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住住房，最低首付比例为30%。

政策没有刺激

中国银行国际金融研究所副所长宗亮认为，这项政策是今年《政府工作报告》提出的支持居民自住、提高住房需求的重要举措，体现了稳增长的意图，不是所谓的刺激政策。

随着房地产市场进入调整期，区域分化加剧，一系列抑制房地产市场过热的政策不再适用于目前的房地产市场供求状况。2014年9月，央行发布287号文件，放宽首套住房贷款认定标准，支持居民家庭合理住房消费，对促进刚性住房需求释放起到积极作用。本通知是287号通知的延续。

随着中国城市化的快速发展和居民收入水平的提高，刚性需求和改善住房需求仍有巨大的空空间。中国民生银行首席研究员文彬认为，自去年以来，中国房地产投资增速放缓，库存上升，房价下跌。央行虽然在去年9月调整了房贷政策，但由于第二套住房首付比例偏高，仍限制了改善需求的释放。

同时，中国家庭储蓄率仍然较高，杠杆率较低，财务状况稳定，有能力扩大抵押贷款杠杆。在此背景下，调整个人住房贷款政策，支持合理的住房消费，对于稳定增长、推进改革、调整结构、造福民生具有重要意义。

文彬认为，下调第二套房最低首付比例，结合央行近期两次降息，可以有效提高居民购房能力，减轻还贷压力，改善民生，同时也有利于房地产市场稳定健康发展。

监管避免一刀切

这项政策也试图避免全面的单向调整。在降低住房公积金和第二套住房贷款首付比例的同时，政策也更加注重采取市场化、常态化和长效化的措施。

中国不同地区和城市的房地产市场有不同的特点。比如一些一线城市需求强，二三线城市需求弱，需要根据不同情况灵活调整。宗亮说。

以往房价上涨趋势期间，在调整住房信贷政策时，住房信贷政策主要配合房地产宏观调控，相对刚性，多为短期应急措施，调整方式多与行政措施相结合。但中国地域辽阔，不同地区不同城市条件不同，房地产市场周期也不同。区域分化将成为未来房地产市场运行的新常态。

这一调整将市场留给了空，不同地区和不同金融机构可以灵活调整。宗亮认为。今年的《政府工作报告》提出，要坚持分类指导，因地制宜。也就是说，住房信贷政策应充分考虑当地房价波动、信贷环境、个人住房贷款不良率、房地产市场供求关系、居民收入水平、需求弹性提高、贷款风险保障程度等宏观审慎因素。，进一步完善地区差别化住房信贷政策，以适应各地不同情况，避免一刀切的单向调整。

业内专家建议，未来住房信贷政策调整应更加市场化，更加依靠市场自律机制，尊重市场主体意见，充分发挥市场化作用，避免市场无序竞争。

房地产金融回归正常

目前，中国房地产市场已经从供大于求转变为供求基本平衡。前期为遏制房价过度上涨而采取的非常规房贷政策，也需要根据市场变化回归正常。文彬说。

与财政政策和货币政策相比，最低首付比例调整政策在应对房地产波动方面具有针对性强、成本低、效果好的优点。作为重要的宏观审慎工具之一，最低首付比例已被引入许多经济体的监管实践。目前，全球已有20多个发达和新兴经济体实施了最低首付比例作为宏观审慎工具，英国等国家也在考虑将最低首付比例引入监管领域。

业内专家认为，目前中国的住房信贷政策非常稳定。国际上，调整后，第二套房40%的最低首付比例仍然是审慎的，可以防止投机需求的扩大。文彬说。此外，我国首套商品房贷款最低首付比例为30%，也处于国际合理水平。从国际经验来看，个人住房贷款的最低首付比例一般在20%至30%左右。

关于未来走势，宗亮认为，随着房地产金融市场回归本源，房地产市场将回归常态，需求将正常释放，促进房地产市场稳步发展。(经济日报记者陈)

来源：沧州明珠网